土地の売買を検討する際には、私道や公道の違いについてしっかりと理解しておことが重要となります。
違いや仕組みを理解しないまま土地を購入してしまうと、思わぬトラブルにつながってしまったり、建築基準法により建物を建てる場所を制限しなければならなくなってしまうこともあるので注意が必要です。
そこで今回は後々後悔することのないよう、私道と公道の違いや法律上の注意点についてお話ししていきたいと思います。
私道とは？
私道は、個人や法人が所有する土地の一部に設置されている道路上の土地を指します。
原則として私道は、土地を所有する方の許可を得なければ通行することができません。
公道との違いとは？
公道は私道とは違い、不特定の方や車が自由に使うことのできる道路のことを言います。
具体的には、高速自動車国道や一般国道・都道府県道・市町村道・専用自動車道・一般自動車道など、私たちが生活の中で使用することの多い道路が該当します。
建築基準法上の私道について
私道は基本的に所有者が管理するため、自由に使用して良いとされています。
しかし、私道が建築基準法に当てはまる場合、一定の制限を受けることとなるので注意が必要です。
建築基準法では、敷地と道路の関係や建築制限・私道の変更などの制限を設けていますが、この基準は防災活動や避難時の通路・日照や風とおりの確保などの役目を果たすことができるためのもので、下記の条件に当てはまるものを道路と定めています。
①道路法による道路
②都市計画法・土地区画整理法・都市再開発などによる道路
③建築基準法が施工されたときに、すでに存在している幅員4m以上の道路
④特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置の指定をした幅員4m以上の私道
上記のような道路にあたらないものでも、一定の要件を満たす場合は道路とみなすと法律で定められています。
建築基準法で道路に当てはまらない場合、再建築不可の物件になる可能性がある
道路の幅員が4m以上か未満かで、その道路が公道・私道・再建築不可のどれかに分類されるので事前に確認しておくようにしましょう。
公道は建築基準法上の道路と認定されていることがほとんどですが、私道は認定されていない道路が多い傾向にあり、そのような場合は再建築不可の物件となってしまう可能性があるので注意が必要です。
前面道路が私道の不動産の注意点
家を建てる場合、建築基準法の接道要件により「建物を建築する敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められています。
しかし、手前側だけが道路に面している大きな土地を分割すると、手前の土地以外は上記の接道義務を果たすことができなくなります。
そこで、すべての土地が接道義務を果たすことができるよう、土地の奥まで道路を通らせるケースがよくみられます。
このような道路の事を「位置指定道路」と言い、土地所有者の私有地で私道ですが交易の保護のために所有者以外の方が通行できるようにするなど、状況に適した判断が下されることが前面道路が私道の不動産の注意点となります。
前面道路が私道の場合も、位置指定道路に指定されると、所有者以外の方が通行する可能性があります。
まとめ
いかがでしたか？
誰もが自由に利用できる公道とは異なり、私道は個人や企業が所有している土地を道路として使用しているケースとなります。
私道は私有地となるので、基本的に所有者の許可なく他人が使用することはできません。
しかし、前面道路が私道であっても公共性の高い場合、法律により位置指定道路となる可能性があるので事前に確認しておく必要があります。
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