公簿売買か実測売買、どちらの方法で不動産を売却すれば良いのか迷ったことはありませんか？
今回は公簿売買とはどんな方法なのか、またそのトラブルの原因などをご紹介します。
不動産売却の方法：公簿売買と実測売買の違いとは？
不動産を売却する際、まずその面積を把握しなければ売買価格も確定できません。
公簿売買とは、測量はせず登記簿に記録されたその不動産の面積をもとに売買価格を決めることで、後日の実測精算も基本的にありません。
実測売買とは、不動産の売却にあたって、測量を実施して結果の面積をもとに売買価格を決めます。
山林のような広大な不動産で測量に莫大な費用がかかる場合などに公簿売買がよく採用されます。
しかし、一般の不動産売却で実際の面積と登記上の面積の差異があるにもかかわらず、高い価格あるいは低い価格で売買されると、トラブルに発展します。
土地評価額の高い都市部では、面積の差異によって数百万円から違ってくる場合もあります。
普通の不動産売却では、トラブルの少ない実測売買で価格を決めるのが一般的です。
公簿売買による不動産売却でのトラブルは？
前述にあるように、トラブルに発展しやすいのは公簿売買です。
主な原因は、登記上の不動産面積と実際の面積の誤差です。
そもそも測量しないため多少の誤差は想定内の公簿売買なのに、どうしてトラブルになってしまうのか。
それは売主・買主双方の公簿売買に対するリスクの認識の甘さがトラブルに拍車をかけているからです。
契約前に重要事項説明として公簿売買の説明を受ける機会はありますが、そもそも公簿売買が何であるかを知らず、書面による記載があってもスルーしてしまうこともあるのです。
しかしトラブルは深刻で、たとえば買主は、その土地に建設予定の建物が面積の想定外の小ささにより建てられないこともあります。
この場合、買主が錯誤無効（民法95条）を主張して、売買契約が無効になる可能性もあります。
つまり、「知っていたら買わなかった」、「わかっていたけど、誤差が大きすぎる！」と買主が主張し、それが認められる場合があるのです。
もちろん買主も契約を無効にできるだけの立証をする必要があります。
このようなトラブルに発展すれば、売主、買主にとっても損するばかりです。
まとめ
不動産売却でトラブルに発展しやすい公簿売買が未だ採用されるのは、測量には時間と手間、費用がかかるからです。
また登記簿以外にも、地積測量図、現況測量図などがある場合はおおよその面積がわかります。
しかし許容できる誤差、というものは個人によって違います。
まずは売主・買主が、公簿売買がどういうものか、どんなリスクがあるのかを理解することが大切です。
両者が公簿売買に対して適切な認識を備えていれば、公簿売買であってもトラブルを回避することにつながるでしょう。
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